بیراهه مالیاتی در بازار مسکن - ساری فان

مالیات مستقیم با کاهش انگیزه درآمدزایی در آحاد مالی، گاه می تواند حتی ترمزی بر رشد مالی به حساب آید و مالیات های غیرمستقیم یا مالیات بر مصرف با اغتشاش در سیگنال های قیمتی به تخصیص غیربهینه منابع منجر می شود. ولی به هر حال دولت های جهان مخصوصا آنها که از چاه های نفتی بی بهره هستند، برای تامین هزینه کالاهای عمومی همچون نظم داخلی، دفاع ملی، دستیابی به حداقل استانداردهای آموزشی و بهداشتی راهی جز توسل به این شر واجب ندارند.

اگرچه هم دولت ها و هم احزاب در سراسر جهان چاره ای جز پذیرش این اصل کلی ندارند، ولی درخصوص نرخ بهینه مالیاتی، افراد مشمول مالیات، میزان معافیت ها، چگونگی تشخیص ازسوی مودیان و مکانیزم جمع آوری درآمدها با یکدیگر مجادلات بسیاری دارند که تا به امروز در مورد آن اجماعی حاصل نشده است. برای مثال حزب دموکرات در آمریکا یا حزب کارگر در بریتانیا که پایگاه اجتماعی خود را بر طبقات متوسط و پایین درآمدی بنیان نهاده اند، بر افزایش نرخ های مالیاتی و در نتیجه تقویت پوشش های تامین اجتماعی تاکید دارند. در نظر آنها مالیات نقش رابین هود در جنگل های ناتینگهام را بازی می کند که باید هرچه بیشتردست در جیب ثروتمندان کند و هرچه بیشتر از فقرا حمایت کند. در سوی دیگر حزب جمهوری خواه در آمریکا و حزب محافظه کار در بریتانیا قرار دارند که معتقدند نرخ های بالای مالیاتی نتیجه ای جز سرکوب انگیزه آحاد مالی در بر ندارند و به همین دلیل بر کاستن از بار مالیاتی افراد حقیقی و حقوقی تاکید می ورزند.

پس از تشکیل مجلس جدید در ایران، کنندگان با ارائه طرحی خواستار اعمال نرخ های بالای مالیاتی بر خانه های خالی شدند تا از طریق نقره داغ کردن مالکان این واحدها، سمت عرضه در بخش اجاره تحریک شود و از این بابت قیمت ها نیز در این بازار آهنگ نزولی را در پیش گیرند. به نظر می رسد در این خصوص هم، همچون سایر مسائل مالی، مساله به اشتباه بیان شده و درنتیجه پاسخ مناسبی نیز به آن ارائه نشده است.

اجرای سیاست های سرکوب مالی در دهه های اخیر که نرخ سود سپرده های بانکی را پایین تر از تورم نگاه داشته است، پس انداز بسیاری از خانوارهای ایرانی را به سوی بازارهای دارایی همچون مسکن، طلا، ارز و... سوق داده است و این امر بالاخص در شرایط فعلی که هم تورم و هم انتظارات تورمی در سربالایی صعود قرار دارند، محسوس است. در مورد طلا و ارز از آنجا که در منازل یا صندوق ها محبوس شده اند، درآمدی از نگهداری آنها ایجاد نمی شود و فقط عایدی سرمایه به آنها اختصاص می یابد. ولی در مورد مسکن علاوه بر عایدی سرمایه حاصل از افزایش قیمت ها، اجاره آنها نیز می تواند ممر درآمد دیگری باشد.

جالب است که این دو عایدی را با یکدیگر مقایسه کنیم. آمار رسمی در شهریورماه امسال حکایت از آن دارند که میانگین افزایش قیمت یک مترمربع آپارتمان در تهران 92 درصد و نسبت قیمت به اجاره در تهران در حوالی رقم 34 درصد قرار گرفته است. این اعداد حاوی اطلاعات بسیار مهمی است. برای مثال آپارتمانی که در شهریورماه 98 در شهر تهران یک میلیارد تومان قیمت داشته است، در شهریورماه امسال قیمت آن به 92/ 1 میلیارد تومان رسیده است؛ یعنی 920 میلیون تومان عایدی سرمایه حاصل از آن بوده است. ولی عایدی اجاره همین ملک در طول یک سال حدود 30 میلیون تومان بوده است که تقریبا یک سی ام عایدی حاصل از افزایش قیمت واحد است. ضمن آنکه اجاره ملک هزینه هایی مانند ریسک عدم تخلیه مستاجر و نیز هزینه استهلاک را دربردارد. پس در این شرایط بسیار طبیعی است که بسیاری از مالکان واحدهای مسکونی بالاخص نوساز از اجاره واحد منصرف شوند و فقط به عایدی سرمایه ای آن اکتفا کنند.

حال فرض کنید، دولت برای تنبیه این محتکران واحدهای مسکونی، نرخ های مالیاتی بالایی وضع کند، تا آنها را به اجاره دادن واحدها تشویق کند. سوال اول آنکه معیار تعیینی برای تشخیص مودیان مشمول این مصوبه وجود دارد؟ فردی ممکن است ملکی را برای یک یا دو روز در هفته استفاده، یا اجاره نامه صوری با یکی از بستگانش با قیمت نازل منعقد کند، آیا نظام مالیاتی قادر به تشخیص سره از ناسره در این موارد است؟ اخیرا سامانه ای برای اطلاعات خانه های خالی در اختیار عموم قرار گرفته است که مملو از خطاهای نوع اول و نوع دوم است. یعنی چه بسیار افرادی که مشمول این مصوبه هستند، ولی اسم آنها درج نشده است و چه بسیار افرادی که مشمول این مصوبه نیستند، ولی اسم آنها درج شده است.

اکنون تصورکنید از این خطای آشکار چشم پوشی می کنیم و فرض را بر این قرار دهیم که این سیستم آنقدر دقیق طراحی شده است که می تواند مو را از ماست بیرون بکشد. هر نظام مالیاتی باید قادر باشد دو اصل بنیادین عدالت افقی و عدالت عمودی را محقق کند. عدالت افقی به این معنا است که همه افرادی که شرایط یکسانی دارند، باید مالیات یکسانی پرداخت کنند و عدالت عمودی به این معنا است که اگر فردی شرایط مالی بهتری دارد، متناظر با مکنت بیشتر خود، مالیات بیشتری نیز پرداخت کند.

اکنون فرض کنید فردی یک پنت هاوس 400 متری در یکی از مناطق شمالی تهران دارد که در آن زندگی می کند و در مقابل فرد دیگری دو واحد آپارتمان 70 متری در یکی از مناطق فقیرنشین شهر تهران دارد که در یکی سکونت گزیده و دیگری را به عنوان پس انداز برای فروش در روز مبادا نگه داشته است. بر مبنای این مصوبه، فرد ساکن پنت هاوس از پرداخت مالیات معاف است؛ درحالی که فرد ساکن مناطق جنوبی تهران باید مبلغ هنگفتی بابت مالیات پرداخت کند که تعیین است با هیچ یک از معیارهای عدالت افقی و عمودی سازگارنیست.

اگر دولت مایل به دریافت مالیات در بازار مسکن است، این امر می تواند به صورت شارژ سالانه یا دریافت مالیات بر عایدی سرمایه انجام گیرد که در آن هر دو معیار عدالت افقی و عمودی رعایت شده اند. شارژ سالانه، همچون هزینه شارژ آپارتمان های یک ساختمان مسکونی بر اساس متراژ آنها پرداخت می شود. به منظور حمایت از اقشار آسیب پذیر، دولت می تواند واحدهای مسکونی در برخی از نقاط محروم را یا واحدهایی را که قیمت بازار آنها از حد تعیینی پایین تر است، از پرداخت مالیات معاف کند؛ ولی بقیه واحدها را ملزم کند که هر سال براساس ارزش بازار آنها مبلغی را به عنوان شارژ سالانه پرداخت کنند. اگرچه این مبلغ اکنون تحت عنوان عوارض شهرداری دریافت می شود، ولی عملا مقدار آن به حدی ناچیز است که بخش کوچکی از بودجه شهرداری را پوشش می دهد و عمدتا مالکان واحدها تا هنگام نقل و انتقال، انگیزه ای برای پرداخت عوارض شهرداری ندارند.

در واقع هزینه های اداره شهر تقریبا به طور یکسان بین فقرا و اغنیا تقسیم شده است که کاملا مغایر با معیارهای عدالتی فوق الذکر است. جالب است که در هنگام ساخت یا سرمایه گذاری، شهرداری مبالغ هنگفتی را بابت هزینه تراکم، بیمه و عوارض نهادهای گوناگون دریافت می کند؛ ولی آن هنگام که واحد به اتمام رسید و خاتمه کار گرفت، عملا دیگر مبلغی از مالک دریافت نمی شود. این امر همچون آن است که موقع ساخت یک کارخانه، دولت مالیات بسیاری از سرمایه گذار دریافت کند؛ ولی آن هنگام که کارخانه به بهره برداری و سودآوری رسید، دیگر از آن مالیاتی دریافت نکند.

مساله دیگر وضع مالیات بر عایدی سرمایه است. همان گونه که در مثال قبلی دیدیم اگر فردی آپارتمانی را به ارزش یک میلیارد تومان در شهریورماه98 در اختیار داشته است، در شهریورماه امسال 920 میلیون تومان به عنوان عایدی سرمایه به دارایی وی اضافه شده است که از این بابت هیچ گونه مالیاتی پرداخت نمی کند. حال فرض کنید که یک ممیز مالیاتی تشخیص دهد یک فعال مالی در بنگاه خود در یک سال اخیر920میلیون تومان درآمد داشته است؛ در این صورت وی باید مبلغ 230 میلیون تومان بابت مالیات عملکرد به اداره دارایی واریز کند؛ درحالی که صاحب آپارتمان که در شرایط کاملا یکسانی قرار گرفته است (عدالت افقی) از پرداخت مالیات معاف است.

شاید به دلیل همین ضدانگیزه های موجود در ساختار مالیاتی است که افراد ترجیح می دهند منابع خود را به جای تخصیص به سرمایه گذاری صنعتی، به ساخت و ساز شهری اختصاص دهند، جایی که هم از سود سرشاری برخوردار هستند، هم از دخالت های دستوری دولت مصون و در نهایت ریالی هم بابت مالیات به جیب دولت نمی ریزند.