فرق عرصه و اعیان ملک چیست؟ - ساری فان

در ادامه می خوانید که :

• سند ملکی شش دانگ چیست؟
• تعریف عرصه و اعیان
• سند ملکی عرصه و سند ملکی اعیان
• قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه
• سندهای زمین های موقوفی
• عرصه و اعیان در اجاره

سند ملکی شش دانگ چیست؟

از معتبرترین انواع اسناد سند شش دانگ است که در آن موقعیت ملک از شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین مشخص می شود. واژه شش دانگ که به معنی شش جهت است نیز به همین دلیل روی این سند گذاشته شده است.

تعریف عرصه و اعیان

طبق تعریف قانون گذار، عرصه به زمین و اعیان به ساختمانی که در آن ساخته می شود، گفته می شود. حال ممکن است این ساختمان کاربری مسکونی، تجاری و یا اداری داشته باشد. به عنوان مثال اگر آپارتمانی خریداری کنید، سند شش دانگ آن شامل عرصه و اعیان می شود و وقتی ساخت و ساز در زمین به پایان می رسد سند ملکی عرصه با انجام مراحل قانونی در اداره ثبت به صورت سندهای تفکیکی شش دانگ، که شامل سهم اعیان از عرصه در آن قیدشده تبدیل می شود و مالک هر واحد سندی جداگانه برای آپارتمان خود دارد. در هنگام خرید باید به کاربری عرصه دقت کرد تا آپارتمان مسکونی را به جای آپارتمان تجاری به فروش نرسانند.

سند ملکی عرصه، سند ملکی اعیان

سند ملکی عرصه در واقع سند زمینی است که آپارتمان ها در آن بنا شده اند و سند ملکی اعیان به سند هریک از واحدهای آن آپارتمان اطلاق می شود. نام این نوع اسناد بیشتر در مشاورین املاک شهرهای عظیم، که واحدهای آپارتمانی در زمین های عظیم بنا می شود، بیشتر شنیده می شود. البته سند شش دانگی که برای هر آپارتمان داده می شود شامل عرصه و اعیان ملک است. یا اینکه در برخی موارد عرصه غیرقابل واگذاری است. مثل زمین های موقوفی که در ادامه شرح می دهیم و مالک تنها صاحب سند اعیان ملک است.

قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه

سهم هر واحد آپارتمان از زمینی که در آن بنا شده نسبت به کل واحدهای مجتمع آپارتمانی سنجیده می شود. به این سهم، قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه گفته می شود.

در اینجا مثالی برای واضح تر شدن موضوع بیان می کنیم. مثلاً اگر قصد خرید آپارتمان 100متری در مجتمع های مسکونی که در زمینی با متراژ چند هزار متری بنا شده است را دارید و یا یک آپارتمان با همان متراژ در یک ساختمان دارای سه واحد که در زمین 200متری بنا شده، ابتدا باید به این موضوع دقت کنید که بحث سهم اعیان از عرصه این دو ملک متفاوت از هم است. این مورد در هنگام قیمت گذاری آپارتمان اهمیت بیشتری پیدا می نماید.

هنگام خرید آپارتمان، خریدار یک واحد مسکونی خریداری می نماید. حال می خواهد این واحد در مجتمع واقع در زمین چند هزار متری باشد یا در زمین دویست متری. شاید در هنگام خرید نیز از لحاظ قیمتی تفاوت چندانی با یکدیگر نداشته باشند. حتی آپارتمان ها در ساختمان های کم واحد و زمین های با مساحت کم هوادار بیشتری هم دارند. اما نکته اینجاست، در حالت اول به دلیل وسیع بودن زمینی که ساختمان در آن بنا شده مقدار قدر السهم اعیان از عرصه خریدار بیشتر خواهد شد. موضوع قدر السهم در زمان تخریب و نوسازی ساختمان های قدیمی و همچنین هنگام تقسیم ارث بسیار اهمیت پیدا می نماید.

در هنگام تخصیص قدر السهم به واحد آپارتمان، دقیقاً تمام مواردی که در سند ملکی شش دانگ عنوان شده، ازجمله پارکینگ، انباری و بالکن جهت محاسبه، لحاظ می شود.

به دلیل همین نکات است که هر واحد آپارتمانی واقع در یک مجتمع آپارتمانی ممکن است دارای شرایط مختلفی باشد و نحوه محاسبه عرصه و اعیان خانه در هر مورد متفاوت باشد. ممکن است در یک مجتمع همه واحدها دارای متراژ مساوی نباشند یا واحدی دارای دو پارکینگ و یا انباری عظیم تر باشد؛ که در این موارد نحوه محاسبه با ضرایب مختلف انجام می شود. همان طور که می دانیم انجام این گونه محاسبات در صلاحیت کارشناسان ذی ربط است.

سندهای زمین های موقوفی

یکی از موارد دیگر سند ملکی عرصه و اعیان ملکی متفاوت است و مالک تنها صاحب اعیان هست و نه عرصه، در خصوص زمین های وقفی است که در باب خرید و فروش آن ها به دلیل قیمت پایین تر ملک نسبت به مورد مشابه همواره ابهاماتی وجود دارد. درواقع سند ملکی عرصه یا همان زمین، موقوفه است و زیر نظر سازمان اوقاف بر اساس شرایط وقف از آن استفاده می شود؛ که در برخی موارد این زمین ها اجاره داده می شود و حتی اجازه ساخت و ساز نیز به مستأجر داده می شود. اگر ساختمانی در این زمین ها ساخته شود سند اعیان آن به نام سازنده است. ولی سند عرصه برای همواره به نام سازمان اوقاف باقی می ماند.

مدت زمان اجاره بلندمدت به صورت 99ساله بوده و سالانه مبلغی به عنوان مبلغ اجاره به سازمان اوقاف پرداخت می شود. هرگونه خرید و فروش باید زیر نظر اوقاف انجام شود. باید توجه داشت این نوع اجاره مشمول قانون اجاره به شرط تملیک نمی شود و پس از پایان قرارداد سازمان اوقاف جهت تمدید قرارداد تصمیم گیرنده است.

عرصه و اعیان در اجاره

همان طور که گفتیم بحث ما در خصوص عرصه و اعیان آپارتمان هاست و در خصوص اجاره آپارتمان بحث عرصه و اعیان همان قدر السهم هر واحد جهت استفاده مستأجر از آن است. مثل سهم استفاده از پارکینگ یا انباری و متراژ زیربنای واحد مسکونی.

امور حقوقی و بحث معاملات ملکی دارای پیچیدگی ها و مفاهیم فراوانی است و به همین دلیل وکلای خبره ای وجود دارند که تنها در حوزه تخصصی املاک موکل قبول می نمایند. آن ها با اشراف کاملی که به قوانین دارند به یاری افراد می آیند. اما با فراهم بودن امکان دستیابی راحت به اطلاعات بهتر است قبل از ورود به بحث های حقوقی خرید و فروش تا اندازه ا به اصطلاحات آن آشنا باشیم و کلیت قانون آن برایم قابل فهم باشد. فرق عرصه و اعیان یکی از این موارد بود که سعی کردیم تا جایی ممکن آن ها را شرح داده و مثال هایی جهت شفاف کردن موضوع بیان کنیم.